美好大湾区决战广州土地市场一文看懂房企招拍

时间:2019-09-23

   城市更新体量大。拿下了城市更新项目,招拍挂的土地,不过“洒洒水”(小菜一碟之意)。房地产进入存量下半场,想方设法增加一级土地储备量,是不少房企的工作重心。传统的招拍挂仍在继续,城市更新也愈加活跃。2019年房企中期业绩会上,不少房企对于土地及城市更新表现出了“冰火两重天”的态度。对于招拍挂土地,更加谨慎;对于城市更新,没条件也要创造条件。具体到广州,2019年以来,通过招拍挂与旧改这两种土地获取方式,所涉房企各自收获多少土储、投资多少资金、性价比如何,是时候来一场PK了。01据乐居君不完全统计,截至到2019年9月10日,据广州市公共资源与交易中心公开的已中标旧村数据,今年以来,广州中标旧村21个,总用地面积达到2290.48万㎡,总投资金额(采购金额/改造成本)总计1264.6亿元。 中国电建联合体拿商住地1宗,溢价45%;中海、龙湖两大房企招拍挂拿下的所有商住地,均位列溢价率Top10;时代中国的土拍,一宗宅地溢价45%,另一宗商地则底价拿下;金茂、深圳龙光虽各自仅1宗商住地,但溢价率均在35%上下;佳兆业所拍的南沙商住地溢价达34%,亦几乎底价成交增城1宗宅地。奥园、星河控股、万科、绿地、万达、华侨城、合生创展、粤海、恒大、珠江实业、新世界、华侨城均为底价零溢价拿地。事实上,底价拿地的这些房企,有些也在低调介入旧改:比如华侨城介入海珠仑头村;珠江实业介入海珠五凤村和增滘村;新世界拿下海珠南箕村;星河控股操刀南沙、番禺3条村等。06各大房企究竟如何权衡招拍挂拿地及城市更新获取土储?一起来具体看看他们在各自的年中报告会上怎么说,不少房企的战略与前文拿地呈现不谋而合。各房企招拍挂土地战略 ↓ 广州多个行政区,城市更新释放的土储面积会更大,从化、番禺、海珠、黄埔均超90%,荔湾、增城则近80%。但从化、番禺较多的原因或为地处市区较为偏远位置,通过小体量的招拍挂吸引房企的难度相对较大,大体量城市更新成本其实尚可;而海珠、荔湾招拍挂释放的土地更为有限,老城区却还有可以城市更新的余地。黄埔区招拍挂出让土地并不少;城市更新出让土地也为全市第一,高于第二名的番禺近400万㎡。与天河毗邻,科学城、知识城加持的老工业区黄埔,给人的感觉则是招拍挂和城市更新均有热度。增城向来是新房供应与成交的“东大仓”,招拍挂土地亦是。该区城市更新释放的土储面积排名一般。比起城市更新,招拍挂在周转效率上显然更胜一筹;而增城区划面积超16亿㎡,招拍挂待释放的土地存量大,招拍挂也更能吸引多家房企。花都区招拍挂出让土地近5成,招拍挂出让土地面积超过番禺。目前,花都区府楼盘数量颇多,花都板块价值已被发掘,但需要进一步提升。城市更新方面,一出手便很壕,田美村中标,堪称天河版猎德。南沙在政策利好下,招拍挂土地汇聚热度,占比全区土储总出让约5成,招拍挂和城市更新“两手抓,两手都硬”。白云区是中心五区中,招拍挂和城市更新动作最多的行政区。该区两种拿地表现彼此相当,土拍和城市更新的热度比较平衡。今年以来,天河区仅招拍挂2宗商住地,分别位于黄埔大道东及金融城起步区。黄埔大道东地更是打破自2016年以来天河无宅地出让的历史。城市更新暂无中标村落,但金融城背景下,招拍挂释放及城市更新是指日可待的事情。黄埔、荔湾在招拍挂土地金额占比方面,相比土地面积占比要高出很多。黄埔城市更新每平方米的拿地成本较招拍挂会更低,单位平方米旧改成本仅约664元/㎡;荔湾招拍挂单位土地成本相较旧村改造更高,前者是后者的10余倍,仅次于黄埔的近28倍。 今年以来,时代中国、星河控股、越秀、合生创展以及保利,在招拍挂和城市更新上双双有斩获。土拍:以15950元/㎡的楼面价拿下白云区人和镇方石村江人三路以南AB0611048、AB0611049、AB0611050、AB0611051地块,以6601元/㎡的楼面价拿下南沙明珠湾起步区2019NJY-7地块。土拍:以10462元/㎡的楼面价拿下增城区中新镇三迳村83103241A19021地块,还以7329元/㎡的底价拿下从化区江埔街九里步果场地块,并与南方报业传媒集团联合,以11759元/㎡的底价拿下黄埔大道以南鱼珠地段LG-YZ-01地块。土拍:以10010元/㎡的楼面底价拿下增城区增江街陆村村83002206A19037地块。土拍:荔湾区南岸路、珠江东侧冷冻厂地块被保利豪夺,成交楼面价再创荔湾新高,为42520元/㎡。除此以外,其他中标旧村改造的房企均未有拿地动作。而其中,升龙、方圆、富力在城市更新上动作相对频繁。相继拿下番禺东环街蔡边一村、增城新塘镇群星村及九龙镇汤村村,集中在广州外围。此外,方圆和美林基业联合,拿下海珠新市头村;方圆与升龙联合,拿下番禺沙溪村。奥园、合景泰富、恒大、华侨城、佳兆业、万科等房企均未有公开的旧改动作。以37465元/㎡的楼面价拿下天河黄埔大道东646号地块,同时收割黄埔2宗商地以及花都、增城各1块居住用地。8月19日出手拿下自贸试验区万顷沙2019NJY-10以及2019NJY-11地块,均为底价成交,楼面价9801元/㎡及9556元/㎡。分别以11021元/㎡及12115元/㎡的楼面价拿下增城石滩镇郑田村83102200A19022地块及荔城街罗岗村83001208A19211地块。底价拿下仙村镇沙滘村001地块和永宁街叶岭村83101231A19034地块。拿下南沙2019NJY-4及增城荔城街五一村黄牛冚83001205A19173地块。拿下黄石西路第三煤矿有限公司地块及人和镇方石村江人三路以南AB0611052、AB0611053、AB0611054、AB0611055、AB0611056地块,溢价率分别为33.14%和45%。拿下番禺亚运大道北侧石楼镇新城地块一,以及荔湾芳村大道南以西、鹤洞路以南AF040225-B地块,成交楼面价分别为18202元/㎡和34665元/㎡,溢价率达到45%及23.2%。而从土地溢价率来看,今年以来,商住地土地溢价率最高约45%,总计有5宗;底价成交的商住地有则有35宗。其中,商住地溢价Top10 房企中,合景拿下4.5宗地,1.5宗地为底价成交,其余溢价率均高于6.83%,天河黄埔大道东646号地块溢价率达到45%。 以平均值来看,今年以来,广州平均中标旧改村的用地面积约109万㎡,平均投资金额(采购金额/改造成本)约为60亿元;平均每宗商住地总出让面积约4.9万㎡,平均每块商住地成交总价约为15.2亿元。而细化到每平方米的土地,平均每平方米的旧改土地投资金额(采购金额/改造成本)约5521元;平均每平方米的招拍挂商住地成交价约为31290元。1、招拍挂仍然是高频的拿地行为,但是体量小,拿地单价高,单位平方米的招拍挂土地成交价约为单位平方米旧改土地的5.7倍。2、单个旧村改造拿下的土地面积大,但一次性投入的金额也相对较高,这也与旧村改造本身成本比较高有关联。从成交区域来看,今年以来,中标旧改村分布在番禺(5个)、增城(4个)、南沙(3个)、从化(3个)、花都(2个)、海珠(1个)、黄埔(1个)、荔湾(1个)、白云(1个),多集中在广州外围区。中心区中标旧村占比约19%。而从招拍挂商住地来看,今年以来,成功出让的招拍挂商住地分布在增城(12宗)、南沙(12宗)、黄埔(11宗)、白云(9宗)、番禺(3宗)、花都(2宗)、天河(2宗)、荔湾(2宗)、从化(1宗)、海珠(1宗)10区,中心区商住地成功出让宗数占总成功出让商住地的45.5%。而从流拍或终止的商住地,中心区仅有白云区终止太和镇AB2201024、AB2201136一宗商住地,而外围5区则总计流拍或终止7宗商住地。1、外围五区为广州招拍挂和旧改数据主要阵地,但亦是流拍多发地;中心五区的商住地招拍挂整体稳健。2、目前,想要获取城市核心区土储,或可通过招拍挂来进行。这背后,与城市更新的巨额改造成本息息相关。 2019年至今,房企在招拍挂拿地和城市更新获得土储方面的表现,又各自如何?各房企是否存在明显的拿地倾向? 相比之下,今年以来,广州商住地成功出让55宗,地块总出让面积近267万㎡,地块总成交价近835亿元。英语补习班和学校英语课程家长应该怎样抉择。 北京怡生乐居信息服务有限公司 北京市海淀区北四环西路58号理想国际大厦806-810室 房地产进入存量下半场,想方设法增加一级土地储备量,是不少房企的工作重心。传统的招拍挂仍在继续,城市更新也愈加活跃。 万科:买地策略:第一,有无现金流,销售回款有个比例,公司定在30%,上半年也在30%以下的位置;第二是谨慎态度,溢价率太高就放弃,7月买地相比6月激进,因为土地市场竞争没那么激烈,因为宏观环境和同业头寸紧,万科还好,溢价率低了就会补货多点;第三,买地方向希望在经济发展好、人口有导入、产业有支撑的长三角和有政策支持的大湾区,希望大量参与TOD项目和旧改项目,这是导向,但买地很难。融创中国:将严格控制土地投资,不以预期房价上涨为假设来制定土地获取标准,仅在土地调整窗口期于核心城市补充适价土地,5月份土地市场恢复高位时,基本停止招拍挂拿地。土地窗口比较短,目前土地市场没有转冷,很多开发商还没有拿到地,很多城市土地价格还没有降低。溢价率有降低迹象,但是整体土地市场处于下行通道。最低点预计是在年底或者明年。碧桂园:一直在核心都市圈布局,未来将秉承一到五线均衡布局的策略,依据国家布局和经济政策发展,哪里有市场就去哪里拓展。旭辉控股:四季度土地市场竞争减弱会有更多机会出现;未来几年二线城市市场会非常好,人口向二线城市迁移很多,未来主战场是二线城市。公司将增加二三线的土地储备,增加项目权益比重;重点把握四季度的投资机会,坚决不拿“地王”。华润置地:拿地策略还是稳健积极但不能冒进。有纪律、把握机会是公司的原则,逆周期是公司的愿望,公司希望不要踏错节奏就好。中国海外发展:下半年土地市场还是以稳为主;在因城施策的背景下,关键在于在什么城市、城市的什么区域拿地。龙湖集团:谨慎观望,集中在5-6月补充土储,获取土地数量超过一半。公司土储权益是保证在70%以上,主要投资在一二线,保持好的时机去拿地,从而保证毛利率的高增长。中国奥园:土地方面,整体销售、政策、市场没有明显利好,基本上是稳字当头。当前融资形式比较紧张,下半年出现土地急速升温可能性不大;招拍挂会寻找捡漏机会,硬拼可能性不大。龙光地产:近几年的买地都是按照量入为出的原则,按照每一年销售额的比例进行控制,通常来讲是在50%左右。佳兆业:上半年进入部分三线城市,主要考量是这些城市承接核心城市溢出的产业效果比较明显。原则上公司现在不轻易地进入新的城市,未来仍然将将聚焦大湾区发展。中国金茂:内地各城市上半年供地计划完成并不好,整体同比都下滑,下半年全国主要城市土地推地力度会加大,所以下半年会有机会。正荣地产:此轮调控会让土地市场降温,9-10月或是低价点;公司会利用这个机会。各房企城市更新战略↓(滑动了解更多信息)万科:参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,此类项目中万科权益建筑面积在上半年末合计约341.4万㎡。中国恒大:旧改土储7700万㎡,大湾区占5000多万㎡,主要是旧城拆迁,这些城市拿到优质资源的土地不多。目前我国住房体系中中40%为商品住宅,20%为老旧住宅,20%为砖混房,住房供应有40%需要靠旧城拆迁完成。深圳的旧改毛利超过50%,净利率超过20%。华润置地:积极参与城市更新业务,成功打造极具示范效应的“深圳华润城”城市更新项目,取得全国领先地位。目前,公司积极跟进城市更新项目46个,其中重点跟进18个项目,预计总建筑面积约2360万㎡;预计2022年开始有签约产生贡献。旭辉控股:通过合作开发加旧改模式,已进入粤港澳大湾区8个城市,合计锁定逾30个项目,总建面近600万㎡;成立旧改公司,与广州6个村签订旧改协议,潜在储货值丰厚。太原、武汉、石家庄的一二级联动项目已部分摘牌,地价较低,体量较大。佳兆业:拥有占地面积约3200万㎡的旧改项目,全部位于粤港澳大湾区内,其中深圳及广州各占约30%,中山占比接近30%;旧改储备预计货值人民币2万亿元。公司目前已成功转化上海迄今最大城中村旧改项目。公司目标每年供应80-100万㎡的旧改用地。龙光地产:公司城市更新业务目前布局10个城市,土储货值超过3250亿元,平均核心净利率为15%-20%;其中90%在大湾区,货值大,价值高,具有先发优势;2019年预期孵化深圳蛇口自贸区。时代中国:目前公司城市更新项目数量为85个,预计可转化为土储建面约2801万㎡,货值约4000亿元,其中有44个项目将可能在2019-2021年完成改造,可以实现土储建面约1247万㎡。中国奥园:已实现旧城、旧村、旧厂“三旧”改造全覆盖,拥有逾30个不同阶段的城市更新项目,预计额外贡献可售资源约2197亿元。公司目前在大湾区广州、深圳、佛山、东莞都有旧改项目,在外省一些一二线城市如南宁、西安、环北京附近都有旧改项目。富力地产:城市更新主要地块在一二线多个项目,预计可售面积超过3000万㎡。越秀地产:公司旧改走在广州前列,广州天河体育中心周边项目、天河道项目均为公司运作,海珠湾造纸厂改造也在积极参与。07而在近日,广州城市更新似乎又有加速的劲头。增城官湖村、南沙坦尾村及番禺石壁一二三四村均仍在招标。黄埔出台“城市更新10条”,主要包括“强化快批”“聚焦快拆”“保障快建”“严格监管”四个板块内容。而根据年初广州市规划和自然资源局公布的《2019年广州经营性用地供地蓝皮书》,今年广州共计出让123宗地,截止9月12日,商住地累计出让近半数。9月中下旬,土地招拍挂也已然掀起小高潮。2019年剩下的日子里,各大房企又将如何发力土储?其实,招拍挂和城市更新哪个都不容易。房地产就像是一座围城,城外的人总想进去,城里的人亦难免浮浮沉沉。而今,诸如阿道夫、吉祥航空、广州日报、南方报业传媒集团这种类型的企业也在频频招拍挂拿地;而城市更新方面,丰乐集团这样非地产起家的本土不知名企业,也以50亿元的投资金额,拿下总用地面积47.67㎡的增城区塘口村。尽管相比城市更新而言,招拍挂拿地面积好似洒洒水。但每一寸土地都来之不易。要实现拿地面积、拿地金额、开发周期、开发回报及品牌声誉之间的利益、效率最大化,也只能由各房企自行斟酌并抉择了。温馨提示:文内数据保留至小数点后两位;联合招拍挂或联合旧改的情况,皆以半数计算。相关数据仅供参考,一切以实际为准。数据来源:广州公共资源交易中心部分内容来源:丁祖昱评楼市 乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线:新房、二手房: 家居、抢工长: 2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。[查看详情]

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